一、项目信息

（一）采购单位：深圳市大鹏新区住房和建设局。

（二）项目名称： 大鹏新区保障性住房鹏溪苑物业服务采购 项目。

（三） 预算金额： 已分配房源由承租住户承担相关物业管理费和物业维修金 。 房源空置期间 的物业管理费和专项维修金由政府 财政 预算进行支付， 2024年 预算支付不超过 33.87万元，一年合同期内预算支付不超过67.74万（合同期内空置房物业管理费和空置房物业专项维修金之和） 。

（四） 项目基本介绍：鹏溪苑属新区保障性住房项目， 为两栋高层建筑，地址位于深圳市大鹏新区葵涌街道上洞路西侧，住宅面积约 29210平方米，地下室车位195个，房源共计460户。

（五） 服务期限 ：合同签订日期起一年。合同到期后，经履约评价为优秀的，且双方协商一致的可续签合同，最多续签不超过 2次，每次一年 。

（ 六 ） 报价要求：物业服务费投标报价不得超过 3.2 元 /月/平方米的上限 。

二、采购方式和评审方法

（一）采购 方式 ： 自行采购 。

（二） 评审方法 ： 综合评分法 。

三 、 投标供 应 商资格要求

（一） 中华人民共和国境内注册的法人或者其他组织，满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规 定；

（二） 投标截止时间前，投标人未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名 单 ;

（三） 是否接受联合体投标：本项目不接受联合体投标。

四 、项目服务内容

（一）综合管理服务

1 . 项目基本人员要求

物业经理（项目负责人、项目经理） 1人、物业管理员（客服负责人） 1 人、维修员（工程部负责人） 1 人、秩序维护员 5 人（含保安负责人 1人）、清洁员2人，共 10 人。在停车场正式收费前 可 灵活安排必要的人员维持项目运转，但停车场正式收费后必须配足人员。

2 . 基本要求

（ 1）管理人员 有相关 物业管理 工作经验 ；

（ 2）财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和维修资金收支账目；

（ 3）管理处24小时有人值班；

（ 4）管理制度完善；

（ 5）物业管理档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

（ 6）管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。

3、细化服务要求

（ 1）至少有 2 名管理人员（含项目负责人） 且含 1名本科 以上学历 ；

（ 2 ）对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在 2天内答复；

（ 3 ）积极开展各类社区文化活动，每年 配合相关部门 组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动；

（二）共用部位及共用设施设备日常运行维护服务

1、基本要求

（ 1）做好共用部位和共用设施设备的维修保养和巡视检查工作，保障共用部位和设施设备的安全正常运行；

（ 2）设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；

（ 3）各类设施设备配有专人管理；

（ 4）建立各类设施设备的运行档案，记录齐全；

（ 5）各类设施设备的标志清晰、明确，对小区内有危险、隐患的部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

（ 6）对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；

（ 7）小区道路、场地保持基本平整，不积水；

（ 8）窨井不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道通畅；

（ 9）水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗，污水排放符合基本要求。

2、细化服务要求

（ 1）至少有 1 名专职维修人员；

（ 2）各类设施设备的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；

（ 3）加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次 ， 消防泵启动每年不少于四次；

（ 4）加强对电梯的保养， 减少 电梯的年故障频率；

（ 5） 制定应急处置方案， 24小时受理业主或非业主使用人报修，急修 1 小时内到现场处理 ，一般修理 1天内处理。

（三）清洁卫生与绿化

1、基本要求

（ 1）各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理，各类管理制度完善；

（ 2）垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

（ 3）使用环保的清洁剂；

（ 4）做好白蚁及卫生虫害的防治工作。

2、细化服务要求

（ 1）至少有2名清洁卫生人员；

（ 2）楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面、绿地干净，地面垃圾滞留不超过2小时；

（ 3）电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于一次；电梯门壁 定期进行清洁 、无污迹；大堂地面 定期进行保洁和保养 ；

（ 4）5-10月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作 定期进行 ；

（ 5 ）草坪生长良好，及时修剪和补种；

（ 6 ）花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

（ 7 ）做好病虫害防治工作 ；

（ 8 ）草坪无明显缺水枯黄，每年除草、修剪三遍以上，控制杂草滋生；

（ 9 ）乔 木 、灌木、攀缘植物每年实施修剪一次以上。

（四）公共秩序维护

1、基本要求

（ 1）至少配有 5 名专职的保安人员， 24小时值班，各类管理制度完善；

（ 2）保安人员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

（ 3）有火警、水警、警情等应急预案；

（ 4）对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

2、细化服务要求

（ 1）小区设有专门的监控中心；

（ 2）每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于 一 次；

（ 3 ）对保安人员 进行定期培训和实操；

（ 4 ）加强对小区的巡逻，保安人员每隔一小时到指定区域巡逻一次；

（ 5 ）实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记；

（ 6 ）对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到 90%以上；

（ 7 ）车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有专职人员 24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理。

（五）物业承接查验

中标供应商应当对下列物业共用部位、共用设施设备 以及室内部分 进行现场检查和验收。

1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

4.室内部分：门窗、天花、地面墙面、家具家电等主体和附属设施。

五、合同主要条款

（一） 物业管理费由乙方按照以下标准收取 ： （ 1 ）该小区住宅收费标准为 X（中标单位报价） 元 /平方米•月。甲方已分配住房的物业管理费由乙方自行与住房使用人收取；甲方空置住房（空置住房指本项目未分配的住房，下同）的空置物业管理费由甲方按上述的标准向乙方支付 。 物业专项维修资金根据根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔 20 2 0〕 8 号），代收代付日常物业专项维修资金是物业服务企业的法定义务。本合同标的项目物业专项维修资金（日常缴交部分）的收费标准为 0.25元/平方米•月,甲方已分配住房的物业专项维修资金费用由住房使用人交纳物业服务费时一并交纳给乙方；待物业专项维修资金专户设立后，甲方空置住房的物业专项维修资金费用由甲方按上述的标准向乙方支付。 合同期内的空置房物业管理费和空置房日常物业专项维修金总和不超过 67.74万元。 乙方应按《深圳经济特区物业管理条例》相关规定交存与使用物业专项维修资金，设立专户，不得挪作他用。

1.采购单位有权查阅中标供应商本项目经营财务状况及财务报表。该项目停车场由中标供应商按200元 / 月 / 车位进行经营许可申请，停车场收入情况每年由采购单位指定专业机构进行停车场收入核算，根据核算结果进行收入分成，按采购单位获得约 30%收入，中标供应商获得约70%进行分配。未取得经营许可前，由中标供应商免费管理停车场，采购单位不再另行支付费用。本项目公共区域广告收入按采购单位约30%，物业管理公司约70%进行分配。

2.在处理特殊事件和紧急、突发事件时采购单位对中标供应商的公司人员有直接指挥权 .

3.中标方对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有相对应的上岗资格证，并与员工签订保密协议 .

4.中标供应商的公司员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象、文明礼貌 , 业余时间不得在任何公共区域闲聊嬉戏。

5.中标供应商做好服务工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

6.中标供应商应承诺对 该小区 保安消防监控室等重要区域进行 24小时值班。

7.中标供应商应承诺对保安管理工作实行24小时值班。

8.中标供应商承担共用部位及共用设施设备日常运行维护费用，支付共用部分及共用设施设备水电等其他费用。

9.共用部位及共用设施设备的更换零部件等维修工作符合使用物业专项维修金维修范围的，可申请使用物业专项维修金支付相关费用。

10. 中 标供应商对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

11.中标供应商承担共用部位及共用设施设备日常运行维护服务费用；公用水电及发电机燃油费用由中标供应商承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

12.共用部位及共用设施设备更换零部件等维修工作符合使用物业专项维修金维修范围的，可申请使用物业专项维修金支付相关费用。

13.保障性 住房管理要求

（ 1）中标单位必须指定专人负责协助采购方管理保障 性 住房，如办理出租、退租现场验收、记录水电、智能化系统监控等，但不局限于所列举事项。

（ 2）三防期间，在做好该项目防护工作的同时，无条件服从采购方的防护安排。

（二）人员要求

一、主要要求：物业经理（项目负责人、项目经理） 1人、物业管理员（客服负责人） 1 人、维修员（工程部负责人） 1 人、秩序维护员 5 人（含保安负责人 1人）、清洁员2人，不少于 10 人（含 10 ）。停车场正式收费前 灵活 可 安排必要的人员维持项目运转，但停车场正式收费后必须配足人员。

六 、报价所需材料

（一）企业资信：企业营业执照、简介等信息。

（二）报价明细：报价单位名称、地址、联系人及联系方式 、 对。对 物业服务费投标报价 进行单价报价，单价 超过 单价报价要求 的，作投标无效处理。

（三）实施方案：服务居住群体、配合甲方工及不同时间节点的管理措施；突出对物业接收工作处置方案，对重难点进行分析及应对措施；有针对性、可操作性的应急预案，突出包括但不限于对防汛防风、消防用电等方案。

（四）管理规章制度： 服务整体策划；人员配备、培训及管理制度；日常管理制度；投诉处理服务方案。

（五）人员安排：项目负责人优先大学本科以上学历，宜持相关物业管理师、人力资源管理师证及相关行业管理所需职称证，提供近 3月社保清单、合同等有效工作证明；工程部负责人宜持有与物业行业管理相关的有效特种作业操作证及高级技能证。保安人员宜持有保安员证，客服人员宜持大专以上学历兼具相关工作经验；以上需提供有效佐证材料。

（六）质量保障与措施：质量（安全、环保）保障措施及方案；违约承诺及后期服务保障；其他服务承诺；物业发挥最大效益的措施。

（七）认证情况和同类项目业绩情况：可提供近 4年物业管理项目业绩及年度履约评价证明情况；可提供有害生物防治服务、垃圾分类运营服务、公共环境消毒清洁服务能力等级等体现履约能力的资质证书。

（八）需相关通过 深圳信用网网站打印无违法违规记录信用报告；需签订《廉洁投标承诺书》（详见附件）。

各项材料每页均需加盖公章。

七 、 提交投标文件截止时间和地点

（一） 投标文件提交方式 ：接受邮寄或现场递交，报价文件（一式三份）必须密封，若快递方式提交需在快递单上注明投标项目名称，采购单位以实际收到时间为准。

（二） 截止时间和地点：所有投标文件应于 2 024 年 6月 20 日 上午 10:00前（北京时间）递交至深圳市大鹏新区 住房和物业事务中心 （详细地址：深圳市大鹏新区葵涌街道生命科学产业园 B13栋二楼220室 ） 。

八、 其他补充事宜

（一）无效标和废标的认定情形：参照《深 圳市大鹏新区住房和建设局政府采购管理制度》执行；

（二）经办人联系方式：赖工，联系电话： 0755-28333249；

（三）采购人可结合实际情况对合同条款进行调整。

八、评审方法及结果公开

采用综合评分法。对比评审每个报价单位所提交的报价文件，对企业资信、报价明细、项目经验、服务方案等进行逐项评分，原则上总得分最高者中标。如总得分相同，则报价得分高的单位中标；如总得分、报价得分均相同，则服务方案得分高的单位中标；如总得分、报价得分、服务方案得分均相同，则项目经验得分高的单位中标。

采购结果以大鹏新区住房和建设局发布的公告为准。

附件：廉洁投标承诺书

大鹏新区住房和建设局

2024 年 6 月 13 日

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